معامله شامل چه قسمتهایی میباشد؟


چنانچه اثبات گردد که مخارج شخصی یا خانه تاجر در ایام عادی به نسبت درآمد او بیشتر است، یا درصورتی که تاجر معاملاتی کرده که براساس عرف موهوم یا غیرمتعارف باشد، چنانچه پس از تاریخ توقف یکی از طلبکاران را ترجیح داده و در نهایت اگر به قصد تاخیر در ورشکستگی خریدی بالاتر یا فروشی پایین تر از مظنه روز نماید ورشکسته به تقصیر می‌باشد.

اشخاص ممنوع المعامله

برخی از اشخاص از انجام دادن معامله ممنوع هستند. به این معنا که ویژگی هایی در فرد وجود دارد که او را از انجام دادن معامله ممنوع می کند. اما افراد ممنوع المعامله چه کسانی هستند؟ در این مقاله به احصای اشخاص ممنوع المعامله می پردازیم.

اشخاص ممنوع المعامله چه کسانی هستند؟

به موجب قانون افراد زیر ممنوع از معامله هستند:

1- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است. اشخاص ممنوع المعاله

3- محکومین دادگاه ها.

محجورین چه کسانی هستند؟

محجورین شامل صغار، غیر رشید و مجانین است. محجور در اصطلاح حقوقی به اشخاصی می گویند که از تصرف در اعمال حقوقی خود محروم هستند. به عبارت دیگر، حجر عبارت است از منع شخصی به حکم قانون از اینکه بتواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کند و شخصا اعمال حقوقی انجام دهد و فاقد اهلیت استیفاء باشد. اشخاص ممنوع المعامله

1- مجنون:

مجنون کسی است که قوه عقل و درک نداشته و به اختلال قوای دماغی مبتلا بوده و مختل المشاعر است.

2- صغار:

در اصطلاح فقه و حقوق اسلامی به کسی اطلاق می گردد که به سن بلوغ شرعی نرسیده باشد. این سن بلوغ برای پسران 15 سال و برای دختران 9 ساله تمام می باشد.

اما به موجب قانون مدنی به اشخاص زیر 18 سال صغیر گفته می شود. البته باید میان دو نوع صغیر غیر ممیز و صغیر ممیز قائل به تفکیک شد. صغیر غیر ممیز به کودکان زیر 7 سال گفته می شود که توانایی تشخیص حسن و قبح امور را ندارند. اما صغیر ممیز به کودکان بالای 7 سال می گویند که می توانند تملاک بلاعوض مانند هبه و صلح غیر معوض انجام دهند.

تجار ورشکسته شامل به چه افرادی اطلاق می شود؟

به موجب قانون تجارت ورشکستگی شامل سه نوع ورشکستگی عادی، ورشکستگی به تقصیر و ورشکستگی به تقلب است.

قانون تجارت در مورد ورشکستگی عادی تجار چنین مقرر می کند:

ورشکستگی تاجر یا شرکت تجارتی در نتیجه توقف از تادیه وجوهی که بر عهده او است حاصل می‌شود. ‌حکم ورشکستگی تاجری را که حین‌الفوت معامله شامل چه قسمتهایی میباشد؟ در حال توقیف بوده تا یک سال بعد از مرگ او نیز می‌توان صادر نمود.

تاجر باید در ظرف سه روز از تاریخ وقفه که در تادیه قروض یا سایر تعهدات نقدی او حاصل شده است توقف خود را به دفتر محکمه‌بدایت محل اقامت خود اظهار نموده صورت‌حساب دارایی و کلیه دفاتر تجارتی خود را به دفتر محکمه مزبوره تسلیم نماید.

موارد ورشکستگی به تقصیر شامل موارد زیر است: اشخاص ممنوع المعامله

چنانچه اثبات گردد که مخارج شخصی یا خانه تاجر در ایام عادی به نسبت درآمد او بیشتر است، یا درصورتی که تاجر معاملاتی کرده که براساس عرف موهوم یا غیرمتعارف باشد، چنانچه پس از تاریخ توقف یکی از طلبکاران را ترجیح داده و در نهایت اگر به قصد تاخیر در ورشکستگی خریدی بالاتر یا فروشی پایین تر از مظنه روز نماید ورشکسته به تقصیر می‌باشد.

و در نهایت ورشکستگی به تقلب شامل موارد زیر است:

ورشکسته به تقلب حالت تاجری است که دفاتر خود را مفقود نموده یا قسمتی از دارایی های خود را مخفی کرده و یا به طریق مواضعه و معاملات صوری از بین برده و هم چنین هر تاجر ورشکسته که خود را به وسیله اسناد یا صورت دارایی و قروض بطور تقلب مدیون قلمداد کند ورشکسته به تقلب است.

این افراد به موجب قانون ممنوع المعامله هستند و مدیر تصفیه یا اداره تصفیه رتق و فتق امور آنها را بر عهده دارد.

آیا محکومین دادگاه در زمره افراد ممنوع المعامله هستند؟

محکومین دادگاه کسانی هستند که به موجب مرجع قضایی به سبب ارتکاب جرایم و یا بدهی یا ممنوعیت های قانونی دیگر به طور کلی ممنوع المعامله و در برخی از موارد اموال آنها توقیف می شود. تا زمانی که از محکومین دادگاه رفع ممنوعیت نشود حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی شان به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.

سوال اینجاست:
چگونه می توان از ممنوع المعامله بودن کسی اطلاع پیدا کرد؟

از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضایی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می توان جهت استعلام از وضعیت ممنوع المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد.

بنابراین، پیشنهاد می شود قبل از انجام هر گونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.

نتیجه گیری مقاله

افراد ممنوع المعامله را می توان در یک تقسیم بندی کلی به محجورین، تجار ورشکسته و محکومین دادگاه طبقه بندی نمود. محجورین شامل صغار، مجانین (اعم از مجانین ادواری و مجانین دایمی)، و سفها هستند. همچنین تجار ورشکسته شامل سه نوع ورشکستگی عادی، ورشکستگی به تقصیر و ورشکستگی به تقلب هستند. محکومین دادگاه نیز تا زمانی که از آن رفع ممنوعیت نشده نمی توانند معامله ای انجام دهند. تجربه وکلای موسسه ترنم عدالت نشان می دهد بهتر است قبل از انجام معامله از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضایی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک نسبت به ممنوع المعاله بودن یا نبودن افراد کسب اطلاع نمایید.

همه چیز در مورد پیش فروش ساختمان

همه چیز در مورد پیش فروش ساختمان

پیش فروش ساختمان یا اپارتمان امروزه یکی از معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و واهمه از ضرر و زیان های احتمالی می شوند، معاملات مربوط به املاک است که اتفاقا نگرانی به جایی هم هست به خصوص زمانی که در بازار مسکن اختلال و یا نوساناتی هم پیش بیاید.

به ویژه آن که درهنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما در پیش‌فروش ساختمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله همیشه یکی از دغدغه های افراد در چنین معامله ای بوده است.

بر مبنای همین نگرانی ها بود که قانون گذار به درستی درسال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان ها را تدوین و تصویب نمود.

قرارداد پیش فروش ساختمان و طرفین آن

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات، « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

در قرارداد پیش فروش ساختمان دو طرف قرار دارند: پیش فروشنده و پیش خریدار. افراد زیر می توانند در چهارچوب قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

۱ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۲ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

برای درج آگهی پیش‌فروش ساختمان در جراید و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که براساس قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

در خصوص این قرارداد باید به این نکته مهم توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان توسط مشاورین املاک ممنوع می باشد و ایشان باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.

در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

در قرارداد پیش فروش ساختمان باید به چه نکاتی توجه شود؟

مشخصات طرفین

مشابه هر قرارداد دیگری باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش ساختمان ثبت شود. درپیش‌فروش ساختمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر به فروش ملک شده صاحب سند است یا سازنده‌ ملک این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است.

مشخصات ملک

مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله در این معامله نیز کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش ساختمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

  • موقعیت مکانی
  • تعداد طبقات و واحدها
  • شماره طبقه و واحد
  • متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
  • نوع کاربری
  • پارکینگ و انباری
  • سیستم سرمایش و گرمایش
  • نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
  • مصالح به کار رفته
  • مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
  • زمان تحویل
  • خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

شرایط تسویه‌ بهای ساختمان

از آنجایی که در پیش‌فروش ساختمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای ساختمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.

در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش ساختمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود.

مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

موعد تحویل ساختمان

بی‌شک یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیش‌فروش ساختمان باید به درستی مشخص شود، زمان تحویل ساختمان است.

سازندگان ساختمان‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند.

البته اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده

  • درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
  • درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی ن از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
  • درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

متراژ ساختمان

یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش ساختمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت ساختمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش‌فروش ساختمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.

اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ متر باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته یا قرارداد را فسخ نمایند.

اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.

در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند. در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. اما پیش از آن برای تنظمی قرارداد می بایست مدارک زیر را داشته باشید :

  • سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی معامله شامل چه قسمتهایی میباشد؟ حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
  • پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
  • بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت: پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید.
  • چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
  • تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

پیش فروش، پیش خرید و به طور کلی تنظیم قراداد پیش فروش ساختمان پیچیدگی‌های زیادی دارد. بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید.

تیم مجرب وکلای رای مثبت می توانند در این زمینه به شما مشاوره داده تا با آگاهی کامل و خیالی آسوده به سراغ تنظیم قراردادهایی از این دست بروید.

یکی از مهمترین دعاوی حقوقی دعاوی ملکی می باشد . موسسه حقوقی وکلای رای مثبت متشکل از گروهی از وکلای پایه یک دادگستری می باشد که به صورت تخصصی در زمینه های مختلف از جمله دعاوی ملکی شامل سرقفلی و الزام به تنظیم سند رسمی و پیش فروش ساختمان و … فعالیت می نماید .

یک وکیل حقوقی موفق که زمینه فعالیت تخصصی خود را وکالت ملکی قرار داده است می بایستی تسلط کامل به قوانین مربوط به امور حقوقی از جمله قراردادها و قوانین مربوط به املاک داشته باشد .

در این مواقع حضور وکیل ملکی یا وکیل پایه یک دادگستری و یا موسسه حقوقی ای که به صورت تخصصی در زمینه املاک فعالیت می نماید می تواند گره گشا و حافظ حقوق مالک باشد .

کارنامه معاملاتی چیست؟

کارنامه معاملاتی چیست؟

معامله گری را شاید بتوان یک سبک زندگی به حساب آورد که رقیب و حریف اصلی هر شخص در ابتدا خود وی می باشد. بنابراین شما در هر بازار مالی که شروع به فعالیت کرده باشید یا قصد فعالیت دارید باید این نکته را در نظر داشته باشید نیاز دارید تا به صورت روزانه، هفتگی، ماهانه و سالانه عملکردتان را بررسی و تجزیه و تحلیل کنید. این درست معنای کارنامه معاملاتی است. کارنامه معاملاتی گزارشی است که دارای افشای محدود اطلاعات مالی، اما گاهی بسیار مهم است. بخش اساسی یک کارنامه، نوعی به روزرسانی در مورد درآمدهای یک شرکت، یک معامله گر یا یک کمپانی بزرگ است: به عنوان مثال اعداد فروش و روند فروش. به عبارت ساده تر گزارشی است از حساب تجاری که به موجب آن گذشته معاملات یک شرکت، یک معامله گر و . بررسی و تجزیه و تحلیل می شود.

تعریفی ساده از کارنامه معاملاتی

کارنامه معاملاتی چیست؟

همانطور که گفتیم کارنامه معاملاتی گزارشی است که عملکرد شما را در یک بازه زمانی مشخص نشان می دهد. استیتمنت همان چیزی است که ما آن را به عنوان صورت حساب یا گزارش حساب زیاد شنیده ایم. صورت حساب یا کارنامه معاملاتی به شما می گوید یک معامله گر در گذشته چه معاملاتی داشته، میزان سود و زیان او چقدر بوده و چه میزان ریسک را متحمل شده است.

کاربرد کارنامه های معاملاتی برای تحلیلگران و سرمایه گذاران این است که به آن ها امکان می دهد تا پیش بینی و ارزش گذاری هایی را که مدنظر دارند اصلاح کنند چرا که کارنامه معاملاتی عبارتست از ثبت و ضبط اطلاعات و سوابق مربوط به معاملات. اطلاعات موجود در استیتمنت و کارنامه معاملاتی مانند کل فروش، تغییرات در ترکیب فروش و . حتی گاهی باعث تغییر چشم انداز می شود و به همین دلیل بسیار مهم و تاثیرگذار است.

صورت های معاملاتی اغلب به عنوان آخرین اعلامیه به بازار قبل از شروع دوره صادر می شود. این کار به بازار اجازه می دهد تا زمان نتایج اعلام شده در پایان دوره به طور معقولی به روز باشد.

استیتمنت معاملاتی آن چیزی است که یک تریدر منظم گزارش معاملات خود را در آن ثبت و ضبط می نماید. چرا مهم است؟ ثبت و ضبط اطلاعات یک تریدر باعث می شود بتواند در معاملات آتی نیز بهتر عمل کرده و با استفاده از تجربیات خود مشکلات سد راهش را حل کند و این کار باعث انضباط در معامله گری خواهد شد. بازارهای مالی پر از مشکلات و اشتباهات است. اشتباهاتی که ممکن است یک شخص معامله گر چندین بار آن را تکرار کند. بنابراین اهمیت کارنامه معاملاتی در این مورد نیز نمود پیدا می کند.

معیارهای سنجش کارنامه معاملاتی

معیارهای سنجش کارنامه معاملاتی

کارنامه معاملاتی شما عملکرد مالی شما در یک بازه زمانی مشخص را نشان می دهد و عملکردها می تواند توسط معیارهایی سنجیده شود. از جمله معیارهایی مانند:

نسبت ریسک به ریوارد: Risk/Reward Ratio به نسبت سود به نسبت ضرر در هر معامله گفته می شود. شما باید حد ضرر خود را در معامله شامل چه قسمتهایی میباشد؟ یک معامله مشخص کنید تا بتوانید نسبت ریسک به ریوارد را مشخص کنید.

مجموع سود خالص: Total Net Profit یا مجموع سود خالص از طریق مجموع سود در یک بازه زمانی مشخص منهای مجموع ضرر در همان بازه مشخص به دست می آید.

مجموع سود خالص

فاکتور سود یا پرافیت فاکتور: Profit Factor تقسیم مجموع سودها بر ضررها به عنوان پرافیت فاکتور شناخته می شود. سیستم معاملاتی به عنوان یک سیستم معاملاتی سودآور شناخته می شود که پرافیت فکتور آن بیشتر از یک باشد. مثلا مجموع معاملات سودآور شما 1 میلیون تومان است و مجموع معاملات ضررده شما 500 هزار تومان. در این صورت پرافیت فاکتور شما 2 است.

فاکتور سود یا پرافیت فاکتور

وین ریت: Win Rate به نسبت تعداد معاملات سودآور یک تریدر گفته می شود. به عنوان مثال اگر در بازه زمانی مشخص کارنامه معاملاتی شما، 100 معامله انجام داده باشید و 53 معامله سوده و 47 معامله ضررده داشته باشید وین ریت شما 53 درصد است.

انواع کارنامه های معاملاتی

به طور کلی کارنامه های معاملاتی یا استیتمنت های معاملاتی را می توان به دو گروه اصلی تقسیم بندی کرد. دسته ای از کارنامه های معاملاتی هستند که از نرم افزار معاملاتی نظیر متاتریدر گرفته می شود.

دسته دوم کارنامه معاملاتی آن هایی هستند که توسط سایت هایی نظیر myfxbook و MQL به کسانی که حساب معاملاتی خود را به این سایت ها متصل کرده اند ارائه می شود. این گروه از کارنامه های معاملاتی می تواند در معرض دید عموم نیز باشد.

قسمت های مختلف کارنامه معاملاتی

قسمت های مختلف کارنامه معاملاتی

از سوی دیگر یک کارنامه معاملاتی را خودتان نیز می توانید بنویسید و ایجاد کنید. در این صورت یک گزارش عملکرد مالی از معاملات خود دارید که بر مبنای استراتژی خودتان نوشته اید. در این حالت یک کارنامه معاملاتی ممکن است از چندین قسمت مختلف تشکیل شده باشد. قسمت هایی که استراتژی معاملاتی شما ممکن است به قسمت های آن اضافه یا کم کند. قسمت اول این کارنامه معاملاتی شامل نماد مورد نظر است. ستاپ یا استراتژی خود را در قسمت بعدی درج کنید. معامله گر می تواند همواره از یک استراتژی استفاده کند یا براساس شرایط و ضوابط استراتژی ها گوناگونی را به کار گیرد. از جمله ایچیموکو یا روش های پرایس اکشن که براساس زمان و پوزیشن و شرایط افراد می تواند مورد استفاده باشد.

جهت آموزش انواع روش های تحلیل می توانید دوره پرایس اکشن مجموعه را تهیه کنید.

قسمت های بعدی را باید براساس استراتژی خود تکمیل کنید. نقطه ورود، حد ضرر و حد سود را تعیین کنید. در قسمت موقعیت تعیین کنید که در بازار دوطرفه فعالیت دارید یا فقط درپوزیشن خرید هستید. قسمت ورود و خروج نیز بسته به استراتژی شخصی شماست. به عنوان مثال اگر از پرایس اکشن وودز استفاده می کنید ورود در یک مرحله و خروج در دو مرحله است که خروج مرحله دوم با تریلینگ حد سود است.

باقی قسمت ها را نیز تکمیل کرده و در نهایت با تعیین سود و زیان کل سرمایه با گذشت زمان مشخص خواهد شد.

بدون هیچ احتیاط و محافظه کاری و به دور از تعصب به خودتان نمره انضباط و نمره مدیریت ریسک بدهید. با استفاده از پارامترهایی مانند پایبندی به حد ضرر یا ورود و خروج به هنگام و مناسب، نمره انضباط و مدیریت ریسک را به صورت کمی درآورده و به خود نمره بدهید.

در این مثال از کارنامه معاملاتی حتی حالات روحی، روانی و جسمی شخص تریدر نیز درنظر گرفته شده است. چراکه این مورد نیز مهم بوده و ممکن است معامله گر در شرایط روحی خوبی نبوده باشد و همین موضوع سبب اشتباه در معامله و یا هیجانی عمل کردن و در نتیجه ضرر وی شده باشد. پس نوشتن این مورد نیز می تواند به تجربه شما در هنگام معامله کمک کند.

نتیجه گیری و جمع بندی

معامله گری یک مهارت است. باید برای موفق شدن در بازار معامله گری پلن شخصی خود را داشته باشید و استراتژی معاملاتی خود را تدوین کنید. علاوه بر آن باید در طول مسیر خود مدام عملکرد خود را بررسی کنید و نقاط ضعف و قوت خود را پیدا کنید. این بررسی عملکرد معاملاتی باید به صورت روزانه، هفتگی، ماهانه و سالانه باشد.

به یاد داشته باشید که یادگیری تحلیل استیتمنت و یا کارنامه های معاملاتی این امکان را برای شما فراهم می کند که روال معاملات خودتان را به صورت دقیق دنبال کنید و از سوی دیگر حرفی برای گفتن داشته و ادعای هرکس را بدون دلیل و مدرک قابل قبول و منطقی قبول نکنید.

تفاوت عرصه و اعیان چیست؟

طبق تعریف قانون‌گذار، عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته می‌شود، گفته می‌شود. حال ممکن است این ساختمان کاربری مسکونی، تجاری و یا اداری داشته باشد.

عرصه و اعیان ، مصادیق وتفاوت ها

در خصوص بحث عرصه و اعیان همواره صحبت های زیادی مطرح شده است که اصلی ترین آن در خصوص تفاوت های میان عرصه و عیان می باشد . اهمیت پرداخت به عرصه و عیان از آن جا نشات میگیرد که امروزه با مسائلی در رابطه با ساختمان و اراضی بسیار سروکار داریم و این پرکاربرد بودن سبب شده است که، ما را مجاب نماید تا به عنوان یک موسسه حقوقی در این خصوص توضیحاتی به شما ارائه دهیم تا همراه با ما به اطلاعات کاربردی دست پبدا کنید.

عرصه و اعیان چیست؟

در تعریفی ساده عرصه را زمین و اعیان را ساختمان تعریف می نماییم .

مطابق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن احداث شده است، عرصه می گویند و ساختمانی که روی آن عرصه یعنی زمین احداث شده است را اعیان می نامند ، مطابق آن چه در قانون گفته شده است اعیان می تواند علاوه بران که مسکونی باشد به چندین حالت اعم از :تجاری و اداری باشد .

اهمیت عرصه و اعیان

ارزش و اهمیت عرصه و اعیان زمانی مطرح می گردد که فردی خانه ای را که همان اعیان است خریداری می‌کند، شاید در ابتدا تفاوت های میان اعیان و عرصه برای شخص خریدار ملک مهم نباشد اما زمانی این مسئله مهم میشود که صحبت از تخریب آن اعیان که مورد توافق مالکین ساختمان ها است میشود . از آنجایی که ساختمان ها به جهت موقعیتی که دارند از عرصه برخوردار هستند، این امر سبب می شود مالکین ساختمان هر کدام به میزان سهم اعیان خود به شکل اشاعه با دیگران صاحب عرصه بشوند . در حقیقت به نسبت سهمی که در اعیان دارد صاحب عرصه نیز خواهد شد .

سند ملکی عرصه، سند ملکی اعیان

سند عرصه در حقیقت همان سند زمینی می باشد که آن بنا بر روی آن احداث شده است و سند اعیان به سند هر یک از واحد های آن بنا گفته می شود . نام این مدل از اسناد بین مشاورین املاک که بناهایی با واحد های بسیار در یک زمین بزرگ بنا می شوند بیشتر شنیده می شود .
البته این نکته را باید بدانیم که سند شش دانگی که برای هر بنا داده می شود شامل عرصه و اعیان یک ملک است .
البته گاها موردی ممکن است رخ دهد که در آن عرصه جدای از اعیان محسوب گردد و قابل انتقال به غیر نباشد که این موضوع بیشتر در زمین های موقوفی رخ می دهد و مالک آن واحد آپارتمان تنها سند اعیان را دارد .

تکلیف عرصه و اعیان در زمین های وقفی

همان طور که به طور مختصر در بالا اشاره کردیم در خصوص زمین و املاک اوقافی بحث سند متفاوت مطرح می شود و برخلاف بسیاری از اسناد املاک ، مالک اعیان و عرصه با یک دیگر متفاوت هستند . به این حالت که عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد و باید سالانه مبلغی را به عنوان حق الاجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید . نکته ای که که در خصوص خرید و فروش در این این زمین ها مد نظر است این است که این گونه از اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف مورد خرید و فروش واقع گردند .

عرصه و اعیان

تفکیک اعیان چگونه صورت می گیرد؟

در مورد این که تفکیک اعیان به چه شکل صورت می گیرد باید بیان داریم ،در ساختمان هایی که چند واحد دارند باید سهم اعیان آن ها کاملا مشخص بشود تا قابل خرید و فروش به نحو قانونی باشند . از آن جایی که نحوه تفکیک عرصه و اعیان متفاوت می باشد در این جا ما نحوه تفکیک اعیان را به شما مطرح می نماییم تا ابهامات شما را به حداقل برسانیم.

  • مالک باید گواهی پایان کار ساختمان را شخصا یا توسط وکیل آماده نماید .
  • بعد از آماده سازی گواهی پایان کار آن را به اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد .
  • قسمت های مشاعی و مفروزی ملک توسط مهندس مشخص گردد .
  • بعد از تعیین و مشخص نمودن مورد بالا نقشه بردار صورت مجلس تفکیک را تنظیم و آماده نماید.
  • در آخر بعد از انجام تمامی این کارها اموال معاف از مالیات مشخص و هزینه های مربوطه دریافت می شود .

تفکیک عرصه چگونه انجام می شود؟

  • ابتدا باید مالک ساختمان و یا وکیل قانونی او که وکیل ملکی است ، از شهرداری درخواست نمایند تا نقشه تفکیک پلاک دریافت شود .
  • شهرداری بعد از دریافت درخواست مربوطه و بر اساس قوانین شهرسازی ، نقشه تفکیک پلاک را به درخواست کننده ارائه داده و یک نسخه از آن را به جهت تطابق دادن با قوانین مربوطه برای اداره ثبت ارسال می نماید.
  • بعد از ارسال نقشه تفکیک پلاک به اداره ثبت یه نفر نقشه بردار و یک نماینده ثبت به درخواست مالک ساختمان و یا وکیل ملکی از محل احداث ساختمان دیدار می نماید و نقشه مربوط به شهرداری و محل ایجاد ساختمان و سند مالکیت صادر شده را با یکدیگر تطبیق می دهد ؛ در صورت عدم مغایرت شخص نقشه بردار گواهی عدم تجاوز به معابر و مجاور را صادر کرده و نماینده ثبت بعد از این امر اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می نماید .

صورت مجلس تفکیکی چیست ؟ بعد از آن که ساختمانی احداث شد به صورت پیش فرض تمام قطعات آن حالت اشاعه دارد و برای آن که برای هر واحد سند جدا بتوانیم دریافت نماییم باید مشخصات هر کدام از واحد ها و قسمت هایی اعم از پارکینگ و انباری تعیین گردد . حال در این جا به سندی که از طرف اداره ثبت اسناد و املاک در این خصوص تنظیم میشود صورتمجلس تفکیکی می گویند .

تفاوت عرصه و اعیان

همان طور که در ابتدای مقاله به آن اشاره کردیم عرصه به زمین و اعیان به ساختمان اشاره دارد . که گاها زمانی پیش می آید که مالک عرصه و اعیان یک نفر می باشد و در برخی مواقع مالک اعیان تنها بر قسمت کوچیکی از عرصه مالکیت دارد . در توضیح این موضوع این گونه بیان می داریم که از آن جایی که در یک ساختمان صاحب اعیان و عرصه چند نفر می باشند میزان سهم هر یک از آن ها با تفکیک عرصه و اعیان مشخص می شود.

این موضوع معمولا در جایی وجود دارد که در بسیاری از ساختمان ها تفکیک اعیان صورت پذیرفته است اما در خصوص عرصه به این شکل نمی باشد و برای تعیین سهم عرصه باید مراحلی طی شود که در بالا به آن اشاره نمودیم .

موردی که باید به آن توجه نماییم این است که در بسیاری از موارد افراد نیازی به تفکیک عرصه پیدا نمی کنند مگر در حالتی که قصد نوسازی و یا تخریب ساختمان را داشته باشند در این حالت است که میزان سهم هر یک از مالکین از عرصه بااهمیت می شود و مورد توجه قرار می گیرد .

منظور از ماده ۸۱ ، سرجمع ۵% و اشخاصی که مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی نیستند چیست؟

از ابتدای سال ۱۳۹۶ سامانه صورت معاملات فصلی با تغییراتی همراه بوده است که یکی از آنها تغییر ثبت تجمیعی یا به عبارتی ثبت معاملات کوچک می باشد.

در سالهای گذشته معاملاتی که زیر سقف تجمیعی بوده اند (اعم از معامله با شخص حقیقی یا حقوقی) هم در گزارش خرید و هم در گزارش فروش با هم جمع و در یک رکورد ارائه می شد. تغییرات ثبت تجمیعی گزارش خرید به طور خلاصه در زیر بیان می شود و تغییرات ثبت تجمیعی گزارش فروش را در مطالب بعدی بیان می کنیم:

تغییرات ثبت تجمیعی گزارش خرید:

در ثبت گزارش خرید به طور کلی در انتخاب نوع فروشنده با ۴ گزینه زیر مواجه می شویم:

۱- مودی مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی: اشخاص زیر مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی می باشند و اگر از این اشخاص خریدی داشته باشیم باید گزینه اول یعنی مودی مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی را انتخاب نماییم.

– کلیه اشخاص حقوقی.
– اشخاص حقیقی که بر اساس ۶ مرحله فراخوان مشمول اجرای مالیات بر ارزش افزوده شده اند.
– اشخاص حقیقی دارای بیش از ۳۰ میلیارد ریال فروش کالا و خدمات در سال.
– اشخاص حقیقی که ۱۰ برابر درآمد مشمول مالیات قطعی شده آنها در سال ۹۱ بیش از ۳۰ میلیارد ریال است.

۲- ماده ۸۱: هنگام خريد از اشخاص حقيقي موضوع ماده ۸۱ قانون (فعاليت هاي كشاورزي، دامپروري، دامداري، پرورش ماهي و زنبورعسل و پرورش طيور، صيادي و ماهيگيري، نوغان داري، احياي مراتع و جنگل ها، باغات اشجار از هر قبيل و نخيلات) الزامي به درج شماره اقتصادي فروشنده در فهرست معاملات ارسالي نیست و مي توان اين گونه خريدها را به صورت مجموع اعلام کرد.

با انتخاب این گزینه تنها فیلد مبالغ خرید اجباری می شوند و نیازی به ارائه اطلاعات دیگر نیست.

**این گزینه فقط و فقط مربوط به اشخاص حقیقی می باشد و در مورد اشخاص حقوقی صدق نمی کند و همانطور که در پاراگراف قبل توضیح داده شد، کلیه اشخاص حقوقی مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی هستند.**

۳- اشخاصی که مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی نیستند: کلیه اشخاصی که ۴ شرط مشمولیت ثبت نام در نظام مالیاتی را دارا نمی باشند مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی نیستند و مي توان اين گونه خريدها را به صورت مجموع اعلام کرد. در این حالت تنها انتخاب نوع معامله و مجموع مبالغ اجباری می باشد و این گزینه نیز مختص خرید از اشخاص حقیقی می باشد.

۴- سرجمع ۵%: نصاب معاملات کوچک در سال ۱۳۹۶ مبلغ ۲۲۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال می باشد و ۵% معاملات کوچک مبلغ ۱۱،۰۰۰،۰۰۰ ریال می باشد.بدین منظور کلیه خریدها در سال ۱۳۹۶ که از یک شخص حقیقی انجام شده است که جز خریدهای ماده ۸۱ ق م م نیز نمی باشد و مبلغ آن کمتر از ۱۱،۰۰۰،۰۰۰ ریال می باشد در این سرفصل به صورت سرجمع یا مجموع ثبت می شوند.

نتیجه گیری و جمع بندی :

الف) هنگام خرید از اشخاص حقوقی همواره گزینه مشمول ثبت نام نظام مالیاتی انتخاب می شود و باید کل فاکتورها به صورت تک به تک و به تفکیک صورتحساب ارائه شود حتی اگر مبلغ آن کمتر از حدنصاب باشد ( زیرا ثبت تجمیعی مربوط به اشخاص حقیقی است)

ب) هنگام خرید از اشخاص حقیقی با ۳ حالت ممکن است مواجه شویم :

  1. فروشنده حقیقی مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی باشد ( با داشتن چند شرطی که ذکر شد) که در این صورت اگر مبلغ صورتحساب بالای ۱۱،۰۰۰،۰۰۰ ریال بود گزینه مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی انتخاب می شود و مبالغ به صورت تک تک و به تفکیک هر صورتحساب ارسال می شود و اگر کمتر از این مبلغ بود گزینه سرجمع ۵% انتخاب می شود و می توان جمع خرید ها از شخص حقیقی را با هم جمع کرد و به صورت مجموع ارائه نمود. ( توجه شود منظور از مجموع در اینجا این نیست که خرید از اشخاص حقیقی مختلف باهم جمع شود و باید مجموع خرید از اشخاص حقیقی مختلف جداگانه ارائه شود و مشخصات فروشندگان را نیز ذکر نماییم)
  2. فروشنده حقیقی مشمول ماده ۸۱ باشد که در این صورت کل خرید از این گونه فروشندگان صرفنظر از مبلغ آن که کمتر یا بیشتر از حدنصاب ۵% باشد را می توان به صورت مجموع باهم آورد. به عبارت دیگر می توان خرید از مشمولین ماده ۸۱ را یکجا در این گزینه ثبت نمود. (اینکه خرید از فروشندگان حقیقی مختلفی که همگی مشمولین ماده ۸۱ هستند را می توان باهم جمع نمود یا باید به تفکیک فروشندگان مختلف آورد باید گفت که ابتدا نام و نام خانوادگی فروشنده فیلد اجباری بود که اجباری بودن آن برداشته شد. پس به نظر می رسد می توان خرید از چند شخص حقیقی مختلف معامله شامل چه قسمتهایی میباشد؟ را باهم جمع کرد که البته بهتر است اگر تعداد آن ها زیاد نیست به تفکیک نام فروشنده ارائه گردد.
  3. فروشنده حقیقی مشمول ثبت نام در نظام مالیاتی نیست که این مورد را هم می توان صرف نظر از اینکه مبلغ آن بیشتر ازحدنصاب یا کمتر از آن باشد به صورت مجموع باهم جمع نمود.

((مطالب بالا به استناد ماده ۱۱ در تبصره ۳ ماده ۱۶۹، آیین نامه اجرایی معاملات فصلی و همچنین تغییرات مشاهده شده در سامانه صورت معاملات فصلی نوشته شده است))

ماده ۱۱ ) مشمولين ارسال فهرست معاملات در موارد خريد كالا، خدمت و يا دارايي از اشخاص حقيقي موضوع ماده ۸۱ قانون (فعاليت هاي كشاورزي، دامپروري، دامداري، پرورش ماهي و معامله شامل چه قسمتهایی میباشد؟ زنبورعسل و پرورش طيور، صيادي و ماهيگيري، نوغان داري، احياي مراتع و جنگل ها، باغات اشجار از هر قبيل و نخيلات) و يا از اشخاصي كه مكلف به ثبت نام در نظام مالياتي نيستند، الزامي به درج شماره اقتصادي فروشنده در فهرست معاملات ارسالي نخواهند داشت و مي توانند اين گونه خريدها را به صورت مجموع اعلام نمايند.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.